Рынок недвижимости Киева ожил после выборов

За первые пять месяцев 2014 года в Киеве было зафиксировано минимальное количество сделок на рынке недвижимости за последние десять лет — 5,2 тыс. (1965 тыс. на вторичном ранке и 3266 на первичном).

С началом активных боевых действий на Майдане в январе-2014 количество сделок на рынке недвижимости столицы упало на 30,7% (по сравнению с декабрем-2013) — до 1414 сделок. Март же доказал, что ситуация на рынке недвижимости может быть еще хуже — в столице было проведено всего 688 сделок с жильем. Для сравнения, в декабре-201З число сделок на столичном рынке жилья превышало это количество почти в три раза — 1,3 тыс., а в докризисное время Минюст фиксировал ежемесячно до 3,5 тыс. сделок.

И только в мае, в преддверии президентских выборов, покупатели вернулись на рынок. По итогам месяца было совершено 1,2 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, из которых 465 — на вторичном рынке (на 39% больше количества сделок в апреле-2014) и 711 — в новостройках (на 7,2% больше показателя предыдущего месяца).

Июнь показал, что результаты мая не случайность, а тенденция. За месяц на рынке было заключено 1388 сделок (592 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке и 796 квартир продано в недостроенных домах). Максимальное количество сделок (80%) пришлось на квартиры стоимостью до $100 тыс., 15% в ценовой категории от $100 до $200 тыс. и 5% — в категории свыше $200 тыс. Наибольшим спросом у покупателей пользовались двухкомнатные квартиры (48% сделок), 43% пришлось на однокомнатные квартиры и 9% на объекты с тремя комнатами и более.

Рынок ожил

Участники рынка констатируют увеличение покупательской активности, количество звонков в отделы продаж компаний растет. Это связано как надеждой на стабилизацию ситуации в стране после президентских выборов, так и с неизменностью валютного курса в последние два месяца.

“Говорить о высоком спросе пока не приходится, он просто восстановился до того уровня, которым был в начале года. Позитивным сигналом является возобновление кредитования банками проектов застройщиков, некоторые объекты кредитуют даже под 14% годовых на первые 3 года. Поэтому при стабильной ситуации в политической и экономической сферах в ближайшие месяцы мы увидим рост спроса примерно на уровне начала-середины 2013 года, особенно в сегменте недорогого жилья”, — объясняет руководитель отдела продаж ЖК “Park Stone” Дмитрий Шостя.

На восстановление рынка повлиял и отложенный спрос. “Традиционно, как только “кризисная ситуация” разрешается — “отложники” возвращаются на рынок и за 2-3 месяца отыгрывают позиции”, — продолжает Дмитрий Шостя.

Не последнюю роль в восстановлении рынка сыграла ценовая политика продавцов. После апрельского пересмотра застройщиками ценовой политики (вследствие политического и экономического кризиса в Украине девальвация гривни с начала года достигла отметки в 40%) по состоянию на май 2014 года стоимость квадратных метров в долларовом эквиваленте упала на 20%, а рост цен в гривне составил всего 10%. В июне цены остались на этом же уровне.

Так, сейчас как минимум в пяти жилых комплексах, которые находятся на стадии строительства, стоимость квадратного метра составляет от 7400 до 8100 грн., хотя раньше цены стартовали от 8800 грн. за квадратный метр.

Снижение стоимости на первичном рынке оказывает влияние на цены на вторичном рынке. Так, с начала лета, по данным агентств недвижимости, стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева начинается с 10-11 тыс. грн., хотя ранее он стоили на 3-4 тыс. грн. дороже. “Реально же, минимальная стоимость однокомнатной квартиры гостиничного типа (до 25 кв. м) на вторичном рынке в Киеве составляет $29-30 тыс., полноценную однокомнатную квартиру можно купить за $35-40 тыс. в зависимости от состояния ремонта и месторасположения. Что касается “первички”, то в строящемся доме однокомнатная квартира (от 38 кв. м) стоит 7500-7900 грн. за 1 кв. м. Квартиры в домах, которые уже введены в эксплуатацию, продают по цене от 11600 грн. за 1 кв. м”, — рассказывает начальник отдела продаж ЖК “Квартал-Авиа” Ирина Крушановская.

Если застройщики продолжат удерживать цены ниже 9 тыс. грн за 1 кв. м, то стоимость вторичной недвижимости опуститься еще ниже. По прогнозам участников рынка, до конца лета стоимость “вторички” может опуститься на 10–12%. Особенно больно это ударит по эконом-сегменту вторичного рынка — покупатели отдают предпочтение квартирам в новостройках перед аналогичными по цене “хрущевками” и “гостинками”. Как результат, уже сейчас на первичный рынок приходится 60% всех сделок, хотя еще в прошлом году его доля составляла порядка 50%.

Продавцы “первички”, уловив, что вектор спроса сместился в их сторону, разными способами пытаются привлечь клиентов, предлагая скидки и всевозможные акции. Например, при оплате 100% стоимости квартиры можно получить скидку в 10%. Кроме того, если в прошлом году застройщики предлагали клиентам жилье в рассрочку под 10%, то сейчас согласны и на 5%. “С начала 2014 года на рынок первичного жилья Киева вышло около 10 новых объектов. При этом застройщики для привлечения клиентов вынуждены снижать стоимость объектов, например, до 7500 тыс. за кв. м”, — продолжает Крушановская.

В борьбе за клиента сейчас активно действуют и продавцы вторичного жилья, которые могут сделать скидку и до 35% в долларах.

К концу года цены вырастут на 12%

“Людям, у которых есть на руках сумма от $30 тыс., я бы не советовала занимать выжидательную позицию. Сейчас продавцы готовы торговаться как на дорогих, так и на дешевых объектах, и размер торга составляет 10-15% при условии 100% оплаты. Хозяева элитных и просто дорогих квартир готовы снижать цены даже на 20-25%. По сути, это не снижение стоимости, это — приведение к норме ранее завышенных цен”, — рассказывает Крушановская.

Аналитики единогласны во мнении, что ценовые колебания будут продолжаться весь 2014 год. Большинство застройщиков с целью стимулирования спроса зафиксировали по состоянию на май-июнь 2014 года курс в диапазоне 9-10 грн./$1. Но уже к осени гривневые цены, вероятнее всего, покажут рост на 10-12%, в долларах наоборот могут снизиться на 15%.

“Единственное, что может повлиять на снижение цен на первичном рынке — это “замораживание” некоторых объектов, а, следовательно, снижение доверия покупателей к квартирам на стадии строительства, а на вторичном — низкая покупательная способность и потенциальный рост предложения. Эти факторы могут повлечь за собой незначительное снижение цен. Поэтому мой прогноз средних цен на первичном рынке по Киеву на конец года — около 14-15 тыс. грн. за 1 кв. м. На вторичном — около 20,5-21,5 тыс. грн. за 1 кв. м”, — резюмирует главный редактор аналитического портала “Столичная недвижимость” Алексей Набожняк.

Эксперты рассчитывают, что начиная с сентября число сделок в столице будет расти на 5-10% ежемесячно, однако какое будет их количество по итогам года игроки рынка прогнозировать затрудняются — слишком уж шаткая ситуация на рынке.